Fête Nationale à la Pointe

 

 

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À  Laval-Ouest

Par : Yannick Langlois

Après plusieurs années sans festivité, le Comité des Citoyens de Laval-Ouest, est fier de vous présenter, une fête nationale à saveur familiale.  Les activités de la journée se dérouleront à La Pointe située au coin de la 2ème rue et Arthur-Sauvé.  La fête sera donc près du pont menant à St-Eustache.  Les diverses activités se dérouleront le 24 Juin de 11h à 16h.

Pour bien débuter notre journée, vous êtes invité à participer à la levée du drapeau protocolaire devant plusieurs personnalités politiques locales.  Cette ode au drapeau sera animée par M. Pierre Benoît-Livernois, historien local et membre honoraire du Comité des Citoyens de Laval-Ouest.

Suivant l’ode, il y aura plusieurs kiosques sur le site qui ouvriront à 11h30:

  • Dans un premier temps, il y aura une aire de confection de déguisement aux couleurs de la St- Jean.   Couronnes, masques, bracelets, etc.  seront au rendez-vous.

  • Un deuxième kiosque servira à la décoration de vos vélos. Toujours aux couleurs de la St-jean, tout le matériel sera mis à votre disposition pour décorer votre vélo.

  • Dans un dernier kiosque, un drapeau géant collectif sera créé. Peintures, feutres et autres seront  fournis.

  • Vers 14h30, suite à vos créations, tout le monde sera  invité à participer à une  Folle Parade  à vélo et à pied.   Ce défilé se fera dans les rues du quartier. Tout un tintamarre se produira et un cortège de festivaliers défilera bruyamment.   Pour être certain que les résidents nous entendent bien, des sifflets et autres accessoires seront gracieusement offerts.

  • Pour plus de plaisirs, des jeux gonflables seront installés sur le site.

  • Des clowns animeront notre journée.

  • Du maquillage sera aussi offert.

Pour ceux qui auront un petit creux, une aire de restauration sans alcool sera à votre disposition à prix modique.

Venez à la rencontre de votre quartier de toutes souches, de toutes ses racines et de ce paysage multicolore qui laisse voir notre fierté grandissante dans ce courant de rivière nous menant vers la force de ce  »nous » inclusif!  Nous aimons la nature, et c’est ce qui nous relie tous!

Soyons fiers d’être qui nous sommes, le 24 juin à la Fête Nationale du quartier!

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* En cas de pluie, l’activité sera déplacée au gymnase du centre Accès:

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INFORMATION:    514  979-5343

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Fête Nationale sur La Pointe!

cropped-Fête-National-web-1.jpgNous vous invitons à visiter;  Le site de La Fête nationale du Québec

Cette année le Comité des Citoyens de Laval-Ouest met la main à la pâte pour faire renaître la fête dans notre quartier.   Beaucoup d’activités et d’animation auront lieu à la Pointe tout  près du pont Arthur-Sauvé sur la 2e Rue à Laval-Ouest.

Tous seront de la fête; enfants, familles, aînés.  Il y aura de la magie dans l’air, clown, ballons, maquillage, musique, défilé, pique-nique sur place, bricolage, jeux etc.

Venez à la rencontre de votre quartier de toutes souches, de toutes ses racines et de ce paysage multicolore qui laisse voir notre fierté grandissante dans ce courant de rivière nous menant vers la force de ce  »nous » tranquille!  Nous aimons la nature, et c’est ce qui nous relie tous!

Soyez donc des nôtres le 24 juin à la Fête Nationale du quartier!

C’est un rendez-vous…

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Exposition des artistes du Groupe ARTPLUS au Centre Accès!

logo Groupe ARTPLUS petit format

 Les œuvres d’une vingtaine d’artistes du groupe ARTPLUS seront exposées

  Au Centre Accès

6500, boul Arthur-Sauvé
Laval-Ouest (Québec)  H7R 3X7

Cette exposition se termine

le 25 juillet 2016.

Bonne visite!

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 Une production du Comité des Citoyens de Laval-Ouest avec le soutien de ses fiers commanditaires.           Merci!entete_site_fier

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nos Fiers Artistes!

Cliquez sur l’image pour avoir accès au site de l’artiste.

Certains artistes du groupe n’ont pas de site.

Journées de la Culture 2015

JDC 2015 remerciements internet

 

Les cas-types touchés par la nouvelle règlementation

Modifié et mis à jour le 26 Janvier 2016.  (original 2014-06)

Les propriétaires d’une maison construite en 2002, ont obtenu en 2007, l’autorisation de modifier le lotissement de leur terrain en prévision de l’agrandissement de leur résidence dans quelques années.  Maintenant qu’il manque d’espace suite à l’agrandissement de la famille et qu’on est prêt à agrandi, la nouvelle règlementation interdit l’agrandissement de la maison tel que prévu initialement!  (Cela affecterait l’empreinte au sol.)  Malgré l’amour du quartier, on est contraint de vendre la maison à perte pour réussir à répondre aux besoins de la famille grandissante et d’aller vivre dans une autre résidence plus grande ailleurs.  Cette petite famille décide de déménager et change de ville suite aux pertes financières et aux nombreuses frustrations engendrées par les nouvelles règles appliquées de manière trop restrictive à Laval.


Nouvelle construction d’une maison achevée en 2013 :  la fondation du futur garage avait été faite en prévision de sa construction prochaine.  Lorsqu’on est prêt à faire le garage pour le placer sur sa fondation,  la nouvelle règlementation interdit l’ajout du garage sur la dalle de béton prévue à cette fin.


Un propriétaire ayant obtenu un permis de rénovation en 2012 n’ayant pas complété les travaux faute de temps a dû le renouveler en 2013 et s’est vu refuser le renouvellement.   Les nouvelles règles interdisent l’augmentation de l’empreinte au sol et ce propriétaire est dans l’impasse.


Trois autres propriétaires voulaient faire asphalter leurs entrées.  La nouvelle règlementation interdit  de faire des travaux au sol.


Des nouveaux parents veulent clôturer leur cour pour leurs jeunes enfants.   La nouvelle règlementation oblige des clôtures laissant passer l’eau.


Un propriétaire dans la zone 0-20 ans voulait refaire son patio en mauvais état.   La règlementation interdit l’augmentation de l’empreinte au sol au delà de 30m carrés pour tous les accessoires, cabanons, etc.  Cette limite imposée pour les aménagements sur le terrain empêche ce propriétaire d’agrandir sa surface car il possède déjà un cabanon.


Un propriétaire dans la zone 0-20 ans souhaite faire une galerie à l’avant de sa résidence. Il lui sera interdit d’installer une galerie qui demande des poteaux de soutien car les règles imposent le porte-à-faux.    La raison stipulée par les autorités est que les glaces doivent circuler librement en cas d’inondation même s’il n’y a jamais eu de  morceaux de glace flottants lors des inondations record de 1974-76 (soit avant la construction du barrage).


Une nouvelle construction : le terrassement et l’aménagement paysager sont à compléter.  La nouvelle règlementation interdit le remblai.


Une jeune famille, propriétaire d’une nouvelle construction, ne peut terminer le terrassement et y installer un cabanon et une piscine.   La nouvelle règlementation limite de manière marquée l’empreinte au sol. Devront-ils abandonner un des deux projets car ils souhaitaient installer des équipements de jeux pour les enfants?


Un retraité veut faire diviser son terrain pour le vendre et ainsi avoir une retraite un peu plus confortable.  La nouvelle règlementation interdit les subdivisions de lot.

Son voisin avait un terrain pour lequel il avait fait valoir ses droits lorsque la ville avait émis l’information pour préserver  les subdivisions de terrains;  alors qu’il souhaite vendre son terrain subdivisé, il réalise que puisque ses terrains sont dans la zone 0-20 ans aucun acheteur ne pourra construire sur le terrain à vendre!  Son terrain devient une perte totale puisqu’il ne réussira pas à le revendre.


Un nouveau propriétaire fait l’acquisition d’un chalet en partie détruit.   Il demande un permis pour la construction d’une maison neuve avec de nouvelles dimensions.   La nouvelle règlementation interdit l’augmentation de l’empreinte au sol et la construction de maisons neuves.   De plus, le chalet étant sur pilotis, on les oblige à reconstruire sur pilotis!   Le projet est bloqué.


Un propriétaire ayant eu les autorisations de la ville a fait l’acquisition de plusieurs lots pour n’en faire qu’un seul.   Depuis, la nouvelle règlementation interdit le lotissement et la construction de maisons neuves.


Certaines personnes âgées se voient forcées de vendre leur résidence rapidement suite au décès de leur conjoint;  elles perdent de 30 à 40% de la valeur de leur patrimoine et les délais de vente sont plus que doublés par rapport au marché.


Une succession doit vendre une propriété dans une zone 0-20 ans.  Ils constatent des pertes énormes par rapport au prix du marché habituel.


Des familles se retrouvent dans une situation étrange, une partie du bâtiments étant dans le 0-20 ans et l’autre dans le 20-100 ans; ils ne peuvent pas faire de sous-sol pour la partie pour la partie du bâtiment dans le 0-20 ans, et ils pourraient faire un sous-sol hydrofuge dans la partie 20-100 ans.    Les règles étant différentes selon chacune des parties du bâtiment,   pourront-elles agrandir la maison, le moment venu?   Seront-elles pénalisées pour ne pas avoir fait de remblai avant les changements de règles?


Les banques refusent les prêts hypothécaires dans les quartiers touchés.  Plusieurs personnes qui accepteraient d’acheter une résidence dans ces quartiers finissent par s’orienter ailleurs.


Plusieurs personnes ont investi dans l’achat de terrain afin de pouvoir les vendre lors de leur retraite.  Ces terrains n’ont plus aucune valeur car on ne peut pas construire sur ces terrains.   Ils ont donc perdu tout leur avoir et n’ont pas été exproprié de manière officielle alors qu’ils ne peuvent plus utiliser leur terrain à leur guise!


Il est important de mentionner que plusieurs familles sont venues s’établir dans le quartier suite au programme d’accession à la propriété qu’offre la Ville de Laval.

La Ville de Laval offre une aide financière aux jeunes familles qui achètent une maison ou qui s’en font construire une dans les quartiers les plus anciens de Laval, soit :

  • Une remise en argent sur la taxe de mutation, communément appelée taxe de bienvenue
  • Un crédit sur les taxes foncières pour les 5 premières années de propriété.

Alors plusieurs personnes se sont construits ou ont acheté dans ces secteurs et maintenant suite au changement de règlementation, ils ne peuvent plus jouir pleinement de leurs propriétés.   Il est à noter que la ville offre toujours cette subvention dans ces quartiers pour les terrains permettant la construction.

 

Fiers de nos berges

Projet de réaménagement des parcs le long des 3 kms de berge de la rivière des Mille-Îles à Laval-Ouest.

Le quartier Laval-Ouest a des trésors que l’on veut partager.   L’un d’entre eux est sa très grande berge de 3 km sur la rivière des Mille-Îles.    À la suite de demandes de nos élus municipaux qui nous demandaient notre vision du développement à venir dans le quartier Laval-ouest,  nous avons élaboré ce projet dans le but d’améliorer la qualité de vie du secteur.

La photo suivante nous montre la grande plage.  C’est ainsi qu’elle était nommée par les résidents de l’époque.   Cette plage est toujours appréciée par les citoyens du quartier et de la région ouest de Laval.

Aussi le sentier pédestre pourra relier plusieurs points d’observation et d’histoire:

  • La plage Saratoga qui fût, à une époque, très populaire avec sa salle de danse
  • le marais derrière l’ancienne usine d’épuration qui demeure un écosystème vivant et très intéressant pour l’éducation de chacun à la diversité de sa faune et de sa flore
  • la berge du Grand-Brochet,  passant aussi par les anciennes culées de la structure du pont de bois qui reliait St-Eustache aux plages Laval
  • et si on continue vers l’est on  trouve la pointe (anciennement pointe du phare) près du pont qui pourrait devenir un parc attractif tant pour les piétons que pour les cyclistes.  Dans ce parc récréotouristique on pourrait  louer un kayak et faire une petite promenade sur l’eau.  Plusieurs points d’observation pourraient être aménagés afin de mettre en valeur la vue sur les différents points tel que l’église de St-Eustache qui a abrité les patriotes lors de la bataille de St-Eustache.  Certains d’entre-eux avaient réussi à s’échapper vers l’Ile Jésus.
  •  On pourra aussi mettre en valeur l’histoire des amérindiens qui occupaient une portion de l’Ile Jésus pour y faire la pêche dans les rapides tout près du Grand-Moulin en insérant dans le parc thématique un long-house et quelques artéfacts pour notre mémoire collective.
    • Quelques tables de pique-nique, des sentiers balisés permettant de protéger les arrangements floraux indigènes et les grands arbres, le tout s’harmonisant avec l’architecture paysagères sur les 3 klms de berge.
  • Poursuivant ce chemin encore trop peu connu de la rive vers l’est on pourrait placer quelques points d’observations du marécage suivant cette pointe.
  • Sur cette petite plage nommée la petite plage ou la plage des Juifs à une autre époque, les promeneurs se retrouveraient sur la 55e avenue montant vers le boulevard Ste-Rose en y faisant possiblement un arrêt à La Marquise, commerce de crème glacée, figure de notre petite histoire locale récente.
  • Ils rejoindraient par la suite la piste sur le boulevard Ste-Rose afin de poursuivre vers l’est, s’ils le désirent, leur périple.   Il  manque moins de un kilomètre de piste protégée sur le boulevard Ste-Rose afin de réussir à faire le lien complet jusqu’à Ste-Rose et l’histoire des patriotes qui s’y poursuit.

 

 

 

 

 

 

En gros le projet est de réutiliser et de redéfinir un plan d’urbanisme des années 30 en mettant en valeur ces espaces de villégiature et récréatifs.   Une des caractéristiques de Laval-Ouest est l’évolution de ses résidences qui sont passées de chalet à résidences permanentes;  cela nous fait constater la variété des bâtiments et leur originalité.  Nous sommes loin des développements urbains ou chaque maison est une copie plus ou moins exacte de la maison du voisin dans ces quartiers où les promoteurs souhaitent faire des économies d’échelle.

Le réaménageant des parcs actuels, d’un magnifique boisé encore inconnu sur les rives et  la création de sentiers pédestres unique sont au cœur de ce projet.   De plus, la redéfinition des parcours des pistes cyclables pourra stimuler nos citoyens à bouger dans un environnement stimulant et à intégrer les modes de transport actif au fur et à mesure de son développement stratégique.  Relions les pistes cyclables selon les différents axes ouest-est, nord-sud, allant même jusqu’au train par un aménagement sécuritaire et nous serons à un pas de la ville moderne ou le transport en commun et individuel s’intègrent au transport actif!

 

L’aménagement urbain très original de l’époque utilisait à plein le potentiel récréatif des berges de la rivière des Mille-Îles.   Ce lieu qui longe la rive de ce plan d’eau sur près de 3 kilomètres est un espace  exceptionnel et unique à Laval et dans la région de Montréal par le fait qu’on y a conservé l’accès public sur presque toute la longueur des berges.

La conception originale du quartier et la beauté naturelle de son environnement  ne demandent qu’à y être mis en valeur par un développement récréatif et éducatif d’une plus grande envergure.  Élargir les espaces communs et publics en favorisant la rencontre des diverses familles culturelles qui se cotoient de plus en plus.  Relancer ce qui fait l’histoire de Laval-Ouest, de ses habitants qui sont des amoureux de la nature et de la vie paisible ou l’être humain bénéficie et devient protecteur de ce qui est le plus précieux, son environnement naturel diversifié.   Reconnaître aussi la valeur de ce pôle ouest de l’Ile Jésus comme un quartier authentique qui mérite largement notre attention.   En reconnaissant les différents quartiers pour ce qu’ils ont de particulier à Laval,  en reconnaissant les gens avec leur caractéristiques propres et uniques,  non seulement nous serons fiers d’être lavallois, non seulement nous serons fiers de connaître notre valeur mais cela nous donnera les bases identitaires nécessaires à une confiance laissant la place à l’accueil de l’Autre dans toute son originalité et sa richesse.   Ainsi nous deviendrons riches parce que nous serons inclusifs, tout en maintenant un équilibre bien enraciné!

Projet de parc urbain à Laval-Ouest

Une initiative du Comité des Citoyens de Laval-Ouest.

S’il est vrai que:

La Ville reconnaît aussi que l’intégration et l’apport des citoyens et des partenaires à la démarche ÉvoluCité constituent l’une des pierres angulaires de cette approche.   Ainsi, tout en affirmant son leadership dans la mise en œuvre d’ÉvoluCité, Laval s’engage à demeurer à l’écoute des besoins et des attentes exprimés par la communauté.”                     (Extrait du plan ÉvoluCité de la Ville de Laval.)

Que s’est-il passé depuis le décret des Zones Inondables?

28 Juin 2013:  En pleine situation de tutelle à Laval, le gouvernement du Québec décide de passer le décret 755-2013 qui forcera plusieurs villes dont la nôtre à se conformer à des règles strictes concernant les dites plaines inondables,  la bande riveraine et les cours d’eau.

Août 2013:  La municipalité applique les nouvelles règles de manière très stricte. On restreint même des citoyens alors qu’ils avaient déjà obtenu leur permis, ce qui constitue habituellement un droit acquis.

Le 3 novembre 2013:  Élection municipale,  Marc Demers remporte 44,19% des voix et est élu.   La participation aux élections municipales est de 41,05 %

Le 18 novembre 2013:  Premier conseil municipal tenu avec le Maire Demers.  On y adopte unanimement le projet de règlement L-2001-3623 qui prévoit une révision du schéma d’aménagement de la M.R.C. de Laval en matière de protection des rives, du littoral et des plaines inondables.   La même journée selon la journaliste madame Lévesque, le maire affirme:   »Les cotes de crues ne sont pas conformes et on s’engage à en faire la démonstration.  J’espère avoir les résultats d’ici 2 mois. »

20 novembre 2013:  Dans un article de madame Lévesque, le maire affirme:  »ces cotes pénalisent injustement des centaines de citoyens qui voient la valeur de leur maison affectée. »

Le 5 décembre 2013:   Le maire nouvellement élu et ses fonctionnaires reçoivent les citoyens au Château Royal afin de les informer sur les nouvelles règles appliquées dès maintenant.   On constate que même les citoyens ayant un permis pour des travaux, se voient refuser la continuité de leurs travaux.   Vous pouvez voir les règles appliquées dès ce moment dans le diaporama préparé pour informer la population des nouvelles règles lors de cette soirée d’information.   La mairie et ses fonctionnaires semblent orienter leurs actions seulement en fonction de la révision des cotes de crues.  On nous dit que les études sur les nouvelles cotes de crues de la firme WPS est complétée à 85% et que c’est une question de quelques mois pour avoir les résultats finaux.

Plusieurs citoyens sont en colère suite aux annonces faites concernant les changements de règles.   Les fonctionnaires présents invitent les citoyens à se rendre aux bureau de la municipalité afin d’obtenir des précisions concernant leur propre situation. Plusieurs s’y rendent.

Un membre du Comité des Citoyens  parle de la possibilité d’utiliser un point de la loi sur les plaines inondables qui stipule que l’on peut déroger aux règles gouvernementales à certaines conditions en créant un plan de gestion pour des quartiers déjà construits à 75% et qui possèdent déjà les infrastructures municipales (égoût, aqueduc) ce qui est le cas à Laval-Ouest.

Voici le diaporama présenté lors de cette première assemblée:

Assemblée municipale du 5-decembre-2013

Mars 2014:   Le CCLO prend sur lui d’écrire aux résidents des zones dites inondables afin de les informer de la situation critique dans laquelle ils se trouvent.   Une première rencontre publique a lieu le 10 mars et nous présentons l’information que nous avons. Il en émerge une première prise de position des citoyens concernant les nouvelles règles associées à la nouvelle politique provinciale.   Le document de présentation suivant permettra  un certain rappel de cette rencontre. Nous y avons ajouté des commentaires précisant les différents changements qui sont advenus  depuis cette rencontre.

Cliquez sur le lien suivant pour accéder au diaporama du CCLO:

Zones Inondables 10 mars 2014B révision 2016-01

Mars 2014:  Suite à un questionnement insistant sur l’application de certaines règles mal fondées,  c’est seulement en date du 27 mars 2014 que le mandat a été donné au contentieux de la ville de réévaluer les règles et les assouplissements possibles pour les riverains et les citoyens résidant dans la zone dite de plaines inondables, de récurrence 0-20 ans et 20-100 ans.  Bien que la municipalité ait signé une proposition de modification du schéma d’aménagement en fonction des nouvelles règles imposées par le décret ministériel, elle espère pouvoir changer certaines règles.  Ceci constitue l’approche du pas à pas afin d’obtenir des gains à moyen terme.

(Pendant ce temps, plusieurs citoyens des zones concernées n’arrivent pas à vendre leur propriété selon les normes habituelles.  Les assurances et les prêteurs hypothécaires commencent à tendre l’oreille.)

8 Avril 2014:  Élection provincial

Avril 2014:   On nous promet des nouvelles bientôt au sujet des cotes de crues; les études sont entamées et nécessitent des précisions. Les résultats devraient arriver au mois de juin.   Les citoyens demeurent dans l’expectative, ils patientent.  Lors des assemblées municipales,  on parle des règles qui sont absurdes dans notre contexte particulier et on nous répète que l’étude sur les cotes de crues va bon train.

Juin 2014:   L’approche de la Ville est de voir ce que les autres municipalités ont comme exceptions dans leurs règlements qui ont été approuvés par Québec.  Alors que nous étions le modèle de la province selon nos politiciens, nous serons les derniers de classe qui copierons les autres MRC.   Le maire a demandé à ses fonctionnaires de regarder ce qui se faisait ailleurs pour aller chercher des assouplissements qui seront facilement acceptés par le gouvernement!

Laval ne voulait pas prendre le risque de s’opposer à Québec et aux règles qui n’ont pas de sens dans notre contexte.  Les citoyens demeurent les perdants de cette situation.

Le 6 juin 2014:  La municipalité envoie une communication par courrier aux citoyens  qui semblent faire partie de la zone 0-20 ans et 20-100 ans.  On demande aux citoyens d’attendre encore quelques mois suite à certaines difficultés de l’étude sur les cotes.

14 Juillet 2014:  Après avoir déçu les citoyens à deux reprises sur les délais à subir pour obtenir le résultat de l’étude Dupuis, plusieurs citoyens manifestent à l’assemblée municipale leur incompréhension et leur colère face à la mairie.  On rappelle les pertes subies, on dépose une demande d’accès à l’information afin d’obtenir le 85% de l’étude qui était soit disant faits en novembre 2013.   Les résultats étaient ensuite promis pour mars 2014, puis on reportait à juin 2014 pour finalement reporter de juin 2014 à l’automne 2014.   Les pertes subies par les citoyens n’attendent pas, elles se poursuivent au fil des changements de cycle de vie; vente de propriété, impossibilité d’agrandir pour les enfants à naître, impossibilité d’installer une clôture pour la sécurité des enfants, etc.

De janvier à juillet 2014:  Les représentants du Comité des Citoyens de Laval-Ouest demandent à pouvoir rencontrer le maire et ses fonctionnaires afin de mieux discuter des difficultés réelles que les nouvelles règles posent à chacun.   Nous avons sollicité la participation du député Gilles Ouimet afin de faciliter la tenue d’une table de concertation.  Nous avions une lettre d’appui du ministère de développement durable à l’effet qu’il serait souhaitable que nous participions aux discussions avec toutes les instances concernées, que nous étions un interlocuteur valable.   Mais aucune démarche de la part de la municipalité n’était faite pour créer un cadre de coopération, aucune volonté de discussion ne se manifestait de leur part.  On ne nous informe pas des discussions en cours sur la réglementation ni des règles qui pourraient être modifiées?  (silence radio).  Le prétexte étant que cela pourrait miner les négociations avec Québec.

Automne 2014On nous annonce la modification des cotes de crues pour l’ensemble de Laval sauf pour la partie la plus importante (11km) et nombre de citoyens concernés.   Effectivement, les différents paliers gouvernementaux se sont entendus pour exclure Laval-Ouest et Fabreville, soient les secteurs 10 à 100 sur la rivière des Mille-Îles.  Cela correspond au secteur allant du barrage du Grand-Moulin à l’autoroute 15 sur la rivière des Mille-Iles.

  L’annonce des cotes négociées à partir du rapport de la firme WPS spécifiant l’exclusion de la partie ouest dont Laval-Ouest et Fabreville serait une mesure de précaution additionnelle nécessaire. Faire des ajouts de 30 centimètres sous des prétextes de précaution était selon nous tout-à-fait absurde face à une études scientifique sérieuse de la firme WPS.   L’éthique nous amène à utiliser des mesures de précautions lorsque nous ne connaissons pas précisément la situation et qu’il y a probablement un risque sérieux à l’horizon, mais pas pour contredire des connaissances rigoureuses d’une situation mesurée avec des modèles de probabilités validés!    Les mesures de précaution c’est la moins bonne façon de faire la prévention et la meilleure seulement lorsque tous les autres moyens rigoureux font défaut!   (Qui agit de la sorte?  Fausses raisons, faux motifs qui conditionnent une action pour qui?  Serions-nous en train de nous faire berner?)

Aussi, on parle de certains allégements réglementaires, tel que la possibilité de faire une piscine, la possibilité d’installer une clôture qui laisse passer l’eau, mais c’est l’impasse pour ce qui est des agrandissements de maison, des rénovations majeures, etc.  Ces modifications réglementaires semblent être un copier-coller de celles des autres MRC.  Laval, un modèle dites-vous?   Et le maire nous dit tout-à-coup qu’il veut rencontrer le Comité des Citoyens de Laval-Ouest pour revenir à la charge au ministère à Québec.  La première rencontre aura lieu au mois de juin 2015 avec les représentants de la ville et les députés Ouimet et Habel, les  conseillers municipaux Khalil et Borne et l’expert de la ville, monsieur Fafard.   On laissera passer l’été avant la prochaine réunion car plusieurs  seront en vacances.

Mai-Juin 2015  Première rencontre de concertation visant les règles des plaines inondables.   Il n’y a pas la présence des responsables du ministère à Québec.   Qu’est-ce que cela signifie?

À la fin août 2015,  le député de Fabre démissionne, nous nous retrouvons donc avec la municipalité sans représentant provincial dans le comté de Fabre.   Monsieur Bornes notre conseiller municipal responsable de la coordination de cette table de concertation préfère remettre à plus tard toute forme de rencontre.

9 Novembre 2015:  Élection partielle dans Fabre,  Monique Sauvé est élue.  (Pendant la campagne électorale madame Sauvé précise que les zones inondables est sa priorité no 1.)

Décembre 2015:  Peu de temps après l’élection de madame Sauvé comme député de Fabre, nous la rencontrons.   Elle est accompagné de l’attaché politique de monsieur Heurtel.   Nous exposons les faits et la problématique des citoyens.   Il semblerait que le ministère ne soit pas la cause de l’inaction de la ville de Laval et que celle-ci aurait pu présenter un plan de gestion comme nous le suggérons haut et fort depuis 2013.   Aussi, on nous précise avoir discuté avec certains fonctionnaires du ministère pour assouplir un peu l’application des règles, mais la responsabilité reposerait surtout sur les élus municipaux et sur l’absence de plan de gestion comme tel.   On nous affirme qu’il y aura une ouverture d’esprit à la réception d’un plan de gestion.

Au Comité des Citoyens, nous savons que le décret vient du ministère, et qu’ils ont le gros bout du bâton puisqu’ils acceptent ou refusent finalement tout plan de gestion présenté par les MRC.

Le plan de gestion sera-t-il considéré à sa juste valeur?  Est-ce tout simplement une manière de jeter la responsabilité sur le niveau municipal?   On verra comment les rencontres avec les deux niveaux de gouvernement vont se dérouler.   Il  y a une collaboration de la part de notre nouvelle représentante locale et l’attaché politique de monsieur Heurtel montre une certaine ouverture.

Décembre 2015:  Finalement acceptation des nouvelles cotes pour la partie ouest de Laval les secteurs 10 à 100 inclusivement pourront utiliser les cotes du rapport Dupuis comme les autres secteurs de Laval.  On oublie pas que malgré tout cela,  cette étude ne pouvait tenir compte de la gestion active du barrage du Grand-Moulin.    Les raisons de ne pas tenir compte de la gestion du barrage demeurent sans fondement lorsqu’on analyse plus à fond.  Il s’agit peut-être de ne pas créer de mécontentement dans les autres régions du Qc.  Mais lorsque l’on traite d’environnement, il faudrait tenir compte de la variété des différents milieu de vie.  Après tout, c’est aussi un critère écologique important de tenir compte de la variété!

Décembre 2015:  Enfin une première rencontre provincial et municipal incluant le Comité des Citoyens de Laval-Ouest.  Plusieurs fonctionnaires, les conseillers municipaux, les députés sont présents.  On fait les retours en arrière nécessaire, on déblaie le terrain des perceptions et des préjugés.  On s’entend sur l’ébauche d’un processus à suivre.  On pourra faire des consultations citoyennes sur les différents problèmes que ceux-ci vivent et sur quelles sont les solutions favorisées.   Mais on doit aussi amorcer une démarche pour créer un plan de gestion afin de tenir compte des particularités de Laval-Ouest et Fabreville.

Janvier 2016:  La réunion du 22 janvier est annulée!

Février 2016:  Le résumé de réunion doit être corrigé.  Malheureusement, les bonnes nouvelles sont brèves, nous voilà dans une situation ou les confusions règnent malgré la clarté des propos initiales.    Tout à coup nos vis-à-vis de la ville préfère ramener les choses dans leur perspective.   Ils ne souhaitent que faire des ajustements mineures aux règles actuelles.   Plusieurs tentatives sont faites pour repousser l’idée de faire un plan de gestion pour les citoyens des zones inondables.   Nous tentons du mieux possible d’amener les représentants municipaux à comprendre l’importance de réajuster la cible.

Mars 2016:

 

Avril 2016:

 

Juin 2016:

 

 

Un 25 décembre 2015 bien doux!

El Nino ou pas dans les 20 prochaines années selon les chercheurs nos hivers ressembleront de plus en plus à cela.   Du gazon qui reverdit, des pluies plutôt que de la neige, allons voir!

 

 

 

Tableau des nouvelles cotes de crues (2015-12)

Vous trouverez dans le lien suivant les nouvelles cotes de crues pour la région ouest de la rivière des Mille-Îles soit les secteurs 10 à 100. 

Aussi j’ai mis en évidence les différences pour le 0-20 ans et 20-100 ans selon les années.  On constate qu’il y a une différence énorme en particulier pour le 20-100 ans et l’amélioration de ces cotes étaient effectivement nécessaires.

Encore faut-il rappeler que ces cotes ne tiennent pas compte de la gestion active du barrage!    Le prétexte est que si tous les barrages sont à leur pleine capacité, il pourrait y avoir des dégâts comme au Saguenay.   Les décideurs ont juste oublié qu’il y a 4 autres canaux qui déversent le lac des Deux-Montagnes et qu’aucun d’eux  n’est contenu par un barrage.   De plus, la rivière des Mille-Îles ne reçoit pas plus de 12% du déversement du lac et cela lorsque l’eau est à son plus fort débit.

Certains auraient besoin d’un cours de rattrapage et c’est eux qui décident soi-disant pour notre bien!

Cela me laisse songeur et vous?

Cliquez sur le lien suivant:      cotes comparées nov 2015

Ouranos, l’approche rigoureuse des changements climatiques!

Pour mettre fin aux raccourcis de la pensée et aux préjugés sans fondement.

Vous voulez en savoir plus sur les changements climatiques et les effets dans nos régions spécifiques;  consultez le rapport Ouranos qui est une synthèse de l’ensemble des recherches faites sur le sujet.  On y trouve, ce sur quoi, s’entendent l’ensemble des scientifiques et les hypothèses qui nécessitent des compléments d’information.

Pour notre territoire,  les différents modèles scientifiques et les analyses multifactorielles démontrent que nos hivers seront moins longs et que la neige accumulée sera moins abondante puisque plusieurs jours d’hiver seront plus doux.   On comprend donc que les risques d’inondations printanières seront plus rares puisque la neige aura davantage fondu pendant les redoux d’hiver qui seront plus nombreux.

Si on accorde la moindre valeur aux études scientifiques, nos décideurs et nos politiques devraient tenir compte de ces prédictions à moyen et long terme, plutôt que d’inventer des scénarios catastrophes basés sur de simpliste préjugés sans fondement!

Certains vont même jusqu’à croire que l’augmentation du niveau de la mer nous affecterait alors que nous sommes à + ou- 23 mètres au dessus du niveau de la mer!

Bien que nous serons affectés par les changements climatiques, il ne faut pas céder à la panique hystérique!

Une meilleure information partagée est le vaccin à cette maladie collective.   Voici donc le lien qui vous permettra d’avoir accès à ce rapport fort éloquent; (si vous êtes de ceux qui ne voulez pas tout lire, vous pouvez regarder les tableaux synthèses et portez une attention particulière au secteur sud du Québec.   Les cartes vous indiqueront aussi que le sud du Québec pour les scientifiques est très grand puisque les territoires sont découpés en fonction des effets climatiques.

Alors bonne lecture:

Vers L’Adaptation,  Synthèse des connaissances sur les changements climatiques au Québec

PARTIE 1   ÉVOLUTION CLIMATIQUE DU QUÉBEC,    Édition 2015

 

Changement climatique QC

 

Jour d’ouverture Hiver 2016 en image

 

Un environnement exceptionnel! (photo)

Quand la surprotection devient agression!

Une politique aveugle qui a des effets néfastes sur ceux qu’elle devrait protéger« Assurer la sécurité des personnes et la protection des biens, tant privés que publics en intégrant des mesures appropriées d’immunisation et de protection des personnes;« , c’est le premier critère proposé pour juger de l’acceptabilité d’une demande de dérogation en zone inondable.

Et pourtant, les règles actuelles ont tant qu’à elles réduit la valeur des résidences de façon drastique ne pouvant plus être reconstruite aux normes actuelles du marché. Le quartier se retrouve ainsi avec des maisons laissées sans entretien ou carrément abandonnées.  La revente devient très difficile et implique des pertes financières importantes pour le vendeur.

Historique : Suite aux inondations de 1974 et 1976 dans la région de Montréal, le MDDELCC (ministère de l’environnement) a procédé à des audiences publiques afin d’établir des mesures de protection adéquates pour contenir les eaux.  Depuis, la gestion intégrée du bassin versant transfrontalier de la rivière des Outaouais est faite conjointement avec différents gouvernements et entreprises.  De plus, on a procédé à la construction d’un régulateur de crue à la tête de la rivière des Mille-Îles pour pallier au manque possible dans la gestion intégrée du bassin versant.  Donc, on a une ceinture et des bretelles pour protéger les maisons.  Il s’agit déjà d’une double protection.

Rappelons que les instances refusent de considérer la gestion active du barrage dans l’établissement des cotes de crue; peut être craignent-ils le laisser-aller des responsables de la gestion des barrages?    Mais cela non plus, ne tient pas car le barrage du Grand-Moulin ne retient que 2 mètres d’eau pour laisser évacuer l’eau sur une période plus longue.  Il s’agit de contrecarré les crues d’eau rapide et d’amortir le choc.  Le lac des Deux-Montagnes contient 4 autres canaux pour évacuer l’eau et cela sans barrage.  Seul la rivière des Mille-Îles est doté d’un barrage et moins de 12% de l’eau du lac des Deux-Montagnes s’achemine jusqu’à nous lorsque le niveau d’eau est au plus fort.

En 1995 le déluge du Saguenay vient chambouler les règles et une politique de protection des rives vient décourager la construction en zone inondable partout au Québec.   Sauf qu’à Laval, les actions de protection avaient déjà été prises bien avant 95 et elles se sont d’ailleurs révélées très efficaces depuis déjà plus de trente ans.

 Le  MDDELCC via une responsable allait jusqu’à prédire une crue majeure d’ici 10 ans même si les études synthèse récentes ne prévoit aucunement un tel scénario.   Ce serait plutôt le contraire pour notre territoire. (Voir le Rapport Ouranos qui fait la synthèse de l’ensemble des recherches scientifiques sur le sujet)

De plus, la rapport Nicolet analysant les inondations du Saguenay faisait référence aux probabilités d’averses abondantes comparables tel que constatées une fois tous les 10,000 ans.

Est-ce que la gestion de ce risque doit nous faire perdre la tête?  Calmons-nous s.v.p.!    Non, l’océan ne se déversera pas dans votre salon à Laval même si le niveau de la mer augmente d’un mètre ou deux, nous demeurons à une altitude de 23 mètres + ou-.   Et si jamais, il y avait une catastrophe de cet ampleur, croyez-vous vraiment que les contraintes imposées feront la moindre différence?

Un question subsiste, où est le risque?

C’est l’attitude surprotectrice du MDDELCC qui provoque la dévaluation des maisons et qui agresse de plein fouet les citoyens concernés.  Rappelons que les études scientifiques  dépeignent une rivière plus calme au printemps et un avenir plus serein pour ses riverains.   On parle d’un hiver plus court qui aura inévitablement des effets sur l’accumulation de neige en hiver.  Donc moins d’inondation printanière sont prévues.   Et elles sont déjà très restreintes ces inondations depuis la gestion intégrée des barrages et la présence du barrage du Grand-Moulin!

Bien que cela soit sans réel fondement rigoureux mais plutôt basé sur un genre d’hystérie bureaucratique collective dans une perspective de catastrophe appréhendée;  nous pourrions peut-être rassurer les gouvernements de tous les niveaux qui refusent la rigueur de la pensé scientifique.  On pourrait  laisser les résidents se protéger adéquatement par un simple remblai de 30 cm qui les feraient passer de la zone 0-20 au 20-100 ans dans laquelle les règles d’urbanisme sont beaucoup plus équitables.   Cela aurait aussi pour conséquence de maintenir la valeur des propriétés à moyen terme  (Le tord étant déjà en partie constaté) et de ramener la quiétude de nos citoyens, et la valeur de nos patrimoines bâtis.   N’oublions pas, que les règlements d’urbanisme concernant la zone 20-100 ans contrôle les hauteurs minimum des éléments des constructions, ce qui élimine le risque de réclamations futures aux instances gouvernementales.

Le fait aussi de construire, d’agrandir des maisons ou de remblayer les terrains n’auront que peu d’impact sur l’environnement vu la situation particulière de ce secteur très urbanisé.  Par contre, une révision majeure des infrastructures municipales est urgente et aura un effet bénéfique important pour réduire les surverses en période de fonte et lors des averses abondantes estivales de plus en plus fréquentes.  Les probabilités sont plutôt l’annonce de pluies d’été abondantes qui peuvent survenir plus souvent.

Le plan est simple.

· Établir pour ce secteur les limites de la zone urbanisée.

· Désigner les zones vertes à protéger.

  • Compenser les propriétaires qui sont fonctionnellement expropriés
  • Utiliser les bassins d’eau naturel qui peuvent être mieux utilisés pour récupérer les pluies abondantes d’été.

· Harmoniser les règlements d’urbanisme avec les autres résidences du quartier.

· Protéger la valeur des maisons.

· Sécuriser réellement les citoyens en créant un cadre de fonctionnement qui tient compte des particularités de chacune des régions et qui ne lui fera pas perdre son patrimoine inutilement. 

Laval-Ouest et son bassin d’épanchement

L’ouest de Laval, un cas particulier

Adaptation de l’article du 20 août 2015 :

Une des raisons principales pour interdire l’agrandissement au sol d’une maison en zone inondable est la création de laminage qui fait augmenter le niveau du plan d’eau en période de crue.

On veut bien ne pas envoyer notre eau dans la cour des autres en amont ou en aval de la rivière, sauf que lorsqu’on fait le calcul avec les surfaces impliquées et les conséquences, alors on peut questionner l’à-propos de l’interdiction d’agrandir des maisons dans notre secteur.

Voici ce qui en est. Entre l’embouchure à l’ouest de la rivière des Mille-Îles et le passage de l’autoroute 13, on retrouve 700 maisons situées en zone 0-20 ans dans les quartiers Laval-Ouest et l’Orée des Bois (Fabreville-Ouest).

On a fait un échantillonnage de 40 de ces 700 maisons qui a donné une surface moyenne de 95 m² (mètre carré) par maison et 650 m² par terrain.

Maintenant, au centre de ce secteur soit à la section 50 (3e av. Fabreville), le nouveau rapport de 2014 donne une cote de crue 0-20 ans de 23.23 mètres (au-dessus du niveau de la mer) et une cote 20-100 ans de 23.50 mètres donc plus ou moins 30 cm entre les deux.

C’est dans ce 30 centimètres que plusieurs résidences étaient passées d’une cote de crue 20-100 ans à une cote 0-20 ans impliquant de fait tous les problèmes que sont les règles trop restrictives pour le 0-20 ans. (Notez que les cotes de 2014 sont en cour de processus d’acceptation par Ville Laval et le ministère de l’environnement.  Ce dernier avait accepté les cotes de 2014 du rapport Dupuis pour la MRC Deux-Montagnes! )

Donc, supposons qu’un jour l’ensemble des propriétaires décidait de doubler l’occupation de la surface au sol de leurs maisons.  Sûrement improbable et exagéré mais le calcul parlera de lui-même.

On a 95 m² par maison, multiplier par 700 maisons, donc 66 500 m² de surface totale d’agrandissement.   Le volume d’eau des 30 cm d’eau sur 66 500 m² est de 19 950 m³ (mètre cube) pour ces 700 maisons.

Comme vous le verrez sur l’image plus bas, le bassin qui fait face à notre secteur fait 4 243 020 m² (4.2 km²).   Si on y étale le 19 950 m³ d’eau qui serait ajouté par l’agrandissement de 700 maisons, on obtient un mince 0.47 cm d’épaisseur!

Cela fait   3/16 de pouce d’augmentation du niveau d’eau sur la rivière provoquée par ces maisons.

En fait, si on regarde du côté du débit de la rivière, cette fois, on se rend vite compte que les 19 950 m³ d’eau qui serait hypothétiquement ajoutés prendrait 24 secondes pour être évacués au débit de 850 m³/seconde de cette rivière en crue.

Si on décidait plutôt de remblayer les terrains de ce 30 cm, on obtiendrait un volume total d’eau de : 650 m ² par terrain, fois 700 terrains, égale 455 000 m ², fois 30 cm pour un résultat de 136 500 m³ d’eau qui, une fois étalée sur le même bassin, représenterait une élévation de 3.22 cm, soit 1 pouce et 1/4. Temps d’évacuation de 2 minutes 41 secondes.

Tout ceci n’est que pour chiffrer le peu d’impact que pourrait avoir l’agrandissement d’une ou de très nombreuses maisons.

· L’argument du laminage ne tient plus pour l’ouest de Laval.

· L’aspect faunistique, non plus, dans des quartiers gazonnés mur-à-mur, qui ne sont pas des lieux de ponte pour les poissons et qui sont artificialisés depuis très longtemps. 

· La zone de grand courant qui est en fait une zone d’épanchement qui ne retient aucun courant.  (Jamais, même avant la construction du barrage alors qu’il y avait des inondations plus souvent (0-20 ans), il y a eu des morceaux de glace qui auraient circulés.  La rivière tourne et crée un bassin large qui peut accumuler une grande quantité d’eau)

· Un barrage fonctionnel qui atténue les crues subites lorsque cela devient un besoin, suite à des situations rares!

· Une gestion intégrée et efficace des bassins versants.  (La gestion chaotique et non coordonnée des bassins était une des causes importantes des inondations de printemps dans les années 70, cela fût corrigé au début des années 80.  Depuis cette époque, tout s’est grandement amélioré, tout a changé! 

Pourquoi ne pas tenir compte des trente dernières années d’existence du barrage et de sa gestion active? 

Tout ce qui précède démontre que ce secteur est une zone d’exception, un cas particulier.  Pour ce qui est de la rivière des Mille-Îles,  des mesures de protection efficaces et réfléchies ont été mises en place bien avant l’adoption de la politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables créé 2005.   La gestion coordonnée des bassins versant et des barrages est présente depuis le début des années 80 et le barrage est fonctionnel depuis 1985.

 Par ailleurs, la nouvelle politique vise l’ensemble du Québec et ne tient pas compte des disparités régionales et de la variété des différents systèmes écologiques existants.    Nous ne vivons pas la même réalité que les citoyens de la Cote Nord qui doivent tenir compte de la monter  du fleuve et de ses marées plus violentes envers les berges.   La loi qui tente d’établir des règles strictes sur un ton autocratique pour l’ensemble des régions crée plus de problèmes qu’elle n’en résout.   Tôt ou tard, nous n’aurons d’autre choix que d’écouter les besoins des différentes régions et les difficultés réelles plutôt qu’imaginées de leur citoyen.

Nous comprenons la nécessité d’agir pour cesser la destruction des plaines inondables toujours vivantes.   Mais, est-il vraiment nécessaire de sacrifier des quartiers complets fortement habités?  

Tous ces citoyens habitant ces zones mal qualifié d’inondables, ont en toute bonne foi,  transformé des chalets en résidence 4 saisons.   D’autres ont construit des résidences plus moderne pour y fonder famille dans des lieux ou ils croyaient pouvoir élever leurs enfants dans un environnement paisible et naturel.   En quoi leur faire perdre une part importante de leur patrimoine pourra être d’une réelle utilité pour l’environnement alors que les plaines dites inondables sont asséchés depuis l’histoire de Plage Laval?   La diminution importante de la valeur des maisons et la dévalorisation complète des  terrains non constructibles depuis la nouvelle règlementation, ne fait qu’attaquer des citoyens qui ont sus se débrouiller depuis des années avec la nature.    Vous l’aurez compris, la violence n’est pas celle de la nature qui s’emballe mais belle et bien des politiques de gouvernance sans fondement pour notre quartier.

 

Histoire en image

 

Et voici des photos que vous aurez un plaisir à visualiser:  Un merci tout particulier à notre historien local; monsieur Pierre Benoît Livernois.  Dans le cadre de nos activités, nous vous invitons à assister à ses conférences sur l’histoire de Plage Laval et l’évolution subséquente de Laval-Ouest.

Photos Plage Laval Dossier PDF

Des gens fiers de leur quartier!

Des gens fiers de leur quartier!

Bonjour,

Vous visitez le site du Comité des Citoyens de Laval-Ouest.

Nous sommes un groupe de citoyens qui a pour but d’améliorer la qualité de vie des citoyens.  Nous avons à cœur de protéger les intérêts et les droits des citoyens du quartier et espérons pouvoir vous fournir des informations tant sur le plan des activités récréatives  que sur les activités de défense des droits.

Le Comité des Citoyens de Laval-Ouest existe depuis 1985.  Il est composé exclusivement de bénévoles offrant le meilleur d’eux-mêmes.  Si le cœur vous en dit, nous serons heureux de vous compter parmi nous afin de rendre service à la communauté.

Nos activités récentes concernent:

  • Les Journées de la Culture 2015
  • La création d’un groupe de défense des droits des propriétaires qui se trouve dans les zones dites inondables.
  • La fête des voisins
  • La Fête Nationale
  • Participation aux Festivités de L’ouest
  • Participation à la fête du 50e de Laval
  • Animation des activités d’hiver pendant la semaine de relâche scolaire
  • Animation des Soirées Thématiques des samedis fous (février 2016)

Nos citoyens sont des amoureux de la nature, et c’est ce qui nous relie tous!   Tranquillité, beauté des arbres et des paysages, appréciation des activités plein air dans un cadre enchanteur.

Les plages, la multitude d’espèces d’oiseaux, les berges sublimes, la beauté des couchés de soleil sur le bord de la rivière des Mille-Îles, la volonté de préserver la richesse de cette nature exceptionnelle si près des grands centres.

Laval-Ouest est maintenant un quartier ou les citoyens sont de plus en plus fiers parmi lesquelles nous rencontrons plusieurs artistes et artisans de tout genre.

Nous sommes l’histoire qui poursuit son chemin à même les sentiers pédestres de nos berges.

Bonne visite!

Comité des Citoyens de Laval-Ouest

 

Hiver 2016 – Viens jouer dehors!

Amélie berge 4 vents 052 Amélie berge 4 vents 068 Amélie berge 4 vents 079 Amélie berge 4 vents 082 Amélie berge 4 vents 101 Amélie berge 4 vents 052 Amélie berge 4 vents 017 Amélie berge 4 vents 013Nous invitons tous les résidents de l’Ouest de Laval à venir nous rejoindre sur la Berge des 4-Vents.

La patinoire est accessible et vous pouvez emprunter des patins.

Soyons fier de notre quartier!

 

 

La semaine de relâche nous permet de vous rencontrer lors des activités animées.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

On s’initie à l’activité patinage dans un cadre enchanteur tout près de la maison!

 

 

La roulotte vous permettra de vous détendre et de vous réchauffer.  Vous pourriez faire connaissance avec vos voisins.

 

 

 

 

Une première fête des voisins réussie!

C’était une première cette année et nous avons tous trouvé la fête splendide avec ses musiciens et l’ensemble des activités.

Les droits acquis (pour ceux qui en ont les moyens $)

Les droits acquis

Vous êtes invité à lire le document qui provient du Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (MAMROT) et qui nous guide dans l’interprétation des droits acquis. Vous trouverez la source de ce texte ICI.

Vous pourrez faire et lire des commentaires dans le bas de cette page.

Guide La prise de décision en urbanisme
Outils de réglementation

Règlements d’urbanisme et droits acquis

Les règlements de zonage et de lotissement incluent des dispositions qui permettent aux municipalités de régir les constructions, les usages, les enseignes et les lots dérogatoires protégés par des droits acquis.

 Utilité

Dès l’entrée en vigueur d’un règlement d’urbanisme ou d’un amendement à ce dernier, aucun permis ou certificat ne peut être émis si les dispositions contenues dans ce règlement ne peuvent être respectées.  Tous les nouveaux lots, constructions, enseignes ou usages devront donc se conformer à cette réglementation.

Que se passe-t-il alors dans le cas des lots, des constructions, des usages et des enseignes existants ou déjà autorisés et rendus dérogatoires, c’est-à-dire non conformes aux dispositions de cette nouvelle réglementation?   Ceux-ci bénéficient de certains droits que l’on appelle droits acquis.   Il faut noter que dérogatoire n’est pas synonyme d’illégal.

Le droit acquis à l’égard d’un lot, d’une construction, d’un usage ou d’une enseigne permet de maintenir une situation de fait et d’en jouir, même si cette situation n’est plus conforme à la nouvelle réglementation d’urbanisme.   La reconnaissance du droit acquis est basée sur un principe qui établit que, de façon générale, les lois et règlements ne sont pas rétroactifs, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent porter atteinte aux situations existantes avant leur entrée en vigueur, à moins que la loi ne le spécifie.

Or, une municipalité peut trouver utile de régir les lots, les constructions, les usages, et les enseignes dérogatoires protégés par droits acquis en adoptant des règles particulières.

Une réglementation sur le sujet aura pour avantage, d’une part, de clarifier les règles de droits acquis et de faciliter le règlement des litiges lorsqu’un droit acquis est revendiqué lors d’une demande de permis.  D’autre part, elle permettra de favoriser l’élimination des situations nuisibles.

Par exemple, le conseil municipal peut souhaiter empêcher ou limiter l’expansion de certains usages, tel un usage industriel devenu dérogatoire après l’adoption d’une nouvelle réglementation d’urbanisme.   Ainsi, le conseil peut signifier dans son règlement de zonage qu’il est interdit d’étendre un tel usage dérogatoire.   Il peut également permettre une expansion tout en posant certaines conditions en précisant, par exemple, le pourcentage d’expansion possible par rapport à la superficie déjà occupée par l’usage industriel.

Caractéristiques

Dans ce domaine les principaux pouvoirs habilitants se trouvent aux articles 113, 115, 118, 256.1 à 256.3 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

Une municipalité peut adopter des dispositions dans un règlement de zonage, de lotissement et de construction, selon le cas, de manière à :

  • interdire l’extension ou la modification d’un usage ou d’une construction dérogatoire ou établir les conditions en vertu desquelles ceux-ci peuvent être étendus ou modifiés;
  • exiger que cesse un usage dérogatoire, si cet usage a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période de temps qu’elle définit et qui doit être raisonnable compte tenu de la nature de l’usage, mais qui, en aucun cas, ne doit être inférieure à six mois;
  • stipuler qu’une construction ou un usage dérogatoire ne peut être remplacé par une autre construction ou un autre usage dérogatoire.
  • On ne peut remplacer un usage dérogatoire par un autre usage dérogatoire (p. ex. transformer une boulangerie en restaurant ou un entrepôt en garage). Cependant, on peut le remplacer par un usage que la réglementation permet, et ce, à condition d’obtenir un certificat d’autorisation. Par contre, si la modification n’altère pas l’essence de l’usage et qu’elle correspond à un agrandissement ou à une diminution de la surface utilisée, ou encore correspond à une amélioration ou à une meilleure utilisation des locaux, la modification est possible, mais ce, toujours dans le respect de la réglementation en vigueur.
  • ordonner que la reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit, dangereux ou qui a perdu au moins la moitié de sa valeur, soit effectuée en conformité avec les règlements d’urbanisme en vigueur (zonage, lotissement, construction, conditions d’émission des permis de construction);   et aussi la reconstruction en cas de feu comme pour les résidences en zone inondable.
  • prévoir, par zone, au règlement de lotissement les conditions particulières d’implantation applicables aux constructions et aux usages sur les lots dérogatoires;
  • réglementer, par zone, la construction, l’installation, le maintien, la modification et l’entretien de toute affiche, panneau-réclame ou enseigne déjà érigée;
  • régir ou restreindre par zone la construction, l’installation, la modification, l’entretien et le maintien d’auvents;
  • établir des catégories de constructions et d’usages dérogatoires protégés par des droits acquis en décrétant des règles qui varient selon les catégories;
  • établir les conditions relatives à l’agrandissement ou à la modification d’un lot dérogatoire Ouverture d’une fenêtre contextuelle.

En l’absence de telles dispositions réglementaires dans la municipalité, il faut se référer à la jurisprudence qui établit, par exemple :

  • que le droit acquis est limité à l’usage et à la construction existante avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement et qu’on ne peut accroître une utilisation dérogatoire au point de créer un usage différent (voir notes sur l’extension d’un droit acquis Ouverture d’une fenêtre contextuelle);
  • que les droits acquis à un usage se perdent s’il y a abandon, cessation ou changement de l’usage dérogatoire;
  • que le droit acquis à une construction peut se perdre si cette construction est détruite ou dangereuse.  (Encore une fois, cela pourrait affecté les résidents en zone dites inondables.)

Une municipalité peut toutefois préciser ses intentions en matière de droits acquis dans son règlement de zonage.

Ce qui confère également un droit acquis
  • Construction en cours et droit acquis :
  • Une construction déjà commencée après l’obtention d’un permis, mais pas nécessairement complétée, possède un droit acquis en vertu de ce permis.
  • Permis de construction et droit acquis :
  • Un permis de construction obtenu avant une interdiction, mais dont la construction n’a pas débuté, confère un droit acquis.   Cependant, les conditions du permis doivent être respectées, incluant, s’il y a lieu, le délai fixé pour entreprendre cette construction.
  • Permis de lotissement et droit acquis Ouverture d’une fenêtre contextuelle :
  • Un permis de lotissement visant à une opération cadastrale et obtenu avant une interdiction confère un droit acquis à cette opération.
  • Usage dérogatoire et droit acquis :
  • Un usage dérogatoire exercé sur un terrain ou à l’intérieur d’un bâtiment possède un droit acquis, mais celui-ci se limite à la superficie utilisée et non à l’ensemble du terrain ou à l’ensemble de la superficie du bâtiment. Dans ce cas aussi, un permis ou un certificat obtenu avant une interdiction confère un droit acquis.
Non-existence de droits acquis

Permis ou certificat illégaux:

  • Un permis ou un certificat accordé illégalement ne crée aucun droit acquis. Même s’il y a eu tolérance de la part des autorités municipales, aucun droit acquis ne procède d’une construction, d’une utilisation du sol ou d’un immeuble, d’un lotissement effectués illégalement.
  • En principe, il est possible qu’un arpenteur enregistre un lot au Service du cadastre sans que ce lot ait été approuvé préalablement par la municipalité.  Dans un tel cas, si le lot est non conforme au règlement de lotissement, il est considéré comme dérogatoire et non protégé par des droits acquis.  En vertu de l’article 228 LAU, une municipalité peut demander à la Cour supérieure l’annulation de toute opération cadastrale non conforme au règlement de lotissement.
Fardeau de la preuve

Le fardeau de la preuve revient toujours à la personne qui prétend jouir d’un droit acquis.   En l’occurrence, si une municipalité refuse d’émettre un permis ou un certificat reconnaissant l’existence de droits acquis et que le demandeur prétend pour sa part qu’il possède un tel droit, c’est à lui à aller devant un tribunal et à prouver qu’il en possède un.   C’est long et cela coûte cher!

En cette matière, la responsabilité de l’arpenteur géomètre est de constater si le terrain qui deviendra lot à la suite de son travail d’arpenteur est ou sera conforme ou non à la réglementation en vigueur. Celle du notaire est de vérifier la légalité des titres de propriété ou encore de vérifier si le demandeur est conforme à la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA), si la propriété est située en zone agricole.   Dans ce dernier cas, le notaire peut demander une copie de la déclaration de droit acquis que la personne fait en vertu des articles 101 ou 103 de cette loi.

Règles particulières
  • La Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles confère toute une série de droits acquis Ouverture d’une fenêtre contextuelle lorsqu’une personne veut aliéner, lotir et utiliser à une fin autre que l’agriculture un lot situé dans une région agricole désignée.   Mentionnons toutefois que les droits acquis reconnus par cette loi n’ont pas pour effet d’annuler la réglementation municipale en ce domaine.
  • Dans le cas des usages d’extraction tels que les carrières, les sablières et les tourbières, restreindre le droit acquis à la superficie exploitée enlèverait toute la portée du droit acquis.  C’est pourquoi la jurisprudence limite l’extension du droit aux lots adjacents acquis avant l’entrée en vigueur du règlement interdisant l’usage, présumant que ceux-ci ont été acquis à des fins d’extraction.   La Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles limite toutefois ce droit à un hectare dans une zone agricole.
  • Par ailleurs, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme accorde, dans certains cas spécifiés aux articles 256.1, 256.2 et 256.3, un privilège au lotissement Ouverture d’une fenêtre contextuelle à des terrains non cadastrés ne pouvant respecter les normes de superficie ou de dimensions prévues dans un règlement de contrôle intérimaire ou dans un règlement de lotissement.
  • Un droit acquis se rattache à l’immeuble et non au propriétaire de cet immeuble. Par conséquent, un immeuble protégé par droits acquis conserve ses droits même s’il est loué ou vendu à un autre propriétaire (le même principe s’applique pour un usage).
  • L’existence d’un droit acquis sur un bâtiment ou un usage dérogatoire permet à son propriétaire de continuer à jouir de sa propriété et l’autorise à l’entretenir et à y faire les réparations nécessaires.
  • Un propriétaire ne saurait invoquer des droits acquis en matière de nuisances.
  • Les municipalités possèdent le pouvoir d’amortir les droits acquis en regard de l’affichage et des constructions fortifiées.   En effet, la loi autorise une municipalité à annuler graduellement des droits acquis en prévoyant la disparition des enseignes non conformes.  Il en est de même pour le pouvoir qui lui permet d’exiger la réfection d’une construction fortifiée lorsqu’elle juge, par règlement, qu’une telle fortification n’est pas justifiée en regard de l’usage qui en est fait.  Enfin, certaines villes possèdent de par leur charte le pouvoir d’amortir sans indemnité les droits acquis pour certains usages et certaines constructions (p. ex. les établissements à caractère érotique, les antennes, les auvents).

En conclusion, on constate à plusieurs égards que les droits acquis sont difficilement reconnus.  Tout le poids des démarches de preuve repose sur le citoyen concerné et la municipalité en cette matière, de par la loi, est protégée et peu utiliser plusieurs moyens pour rendre les droits acquis difficiles à obtenir.   Autrement dit, à moins d’avoir des moyens financiers extraordinaires et un moral d’acier,  c’est la municipalité qui a  le gros bout du bâton.

Fiers de notre monde, de nos rives et de notre quartier!